Hauskauf – Steuern sparen und Rechtssicherheit im neuen Heim

…bei Schenkung, Leibrente, Mietkauf und Ratenzahlung

Hauskauf, Mietkauf, Leibrente, Ratenzahlungs-Kauf – es gibt mehrere Möglichkeiten ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder zu verkaufen.
Es kommt immer auf die bestimmte Situation an, in der sich Veräußerer und Erwerber befinden.
Eine Beurkundung durch den Notar ist gesetzlich für alle Formen der Überlassung vorgeschrieben.

Schenkung mit Nießbrauch und Wohnrecht

Soll die Immobilie von den Eltern auf ein Kind weitergegeben werden, so bietet sich oftmals ein Vertrag an, in dem das Grundstück ohne Zahlung eines Kaufpreises überlassen wird, die Eltern im Gegenzug ein Nießbrauch oder Wohnrecht an der Immobilie erhalten.
Dieses hat nicht nur den Vorteil der Absicherung der Eltern im Alter, sondern damit kann die Familie auch Steuern sparen.
So lassen sich beispielsweise Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer und ggf. auch Einkommenssteuer sparen.
Wird das Haus verkauft, ist es natürlich am einfachsten, wenn auch der Kaufpreis komplett gezahlt wird.
Allerdings gibt es Konstellationen, in denen der Käufer den Kaufpreis nicht in einer Summe aufbringen kann, da ihm beispielsweise aus den unterschiedlichsten Gründen der Kredit von der Bank verweigert wird.
Wenn den Verkäufer eine solche Situation nicht abschreckt oder er auf den Geldbetrag in einer Summe nicht angewiesen ist, kann der Grundstücks-Kaufvertrag so gestaltet werden, dass der Kaufpreis nicht in einer Summe gezahlt wird, sondern beispielsweise monatlich und/oder auch mit einem größeren Startbetrag.

Mietkauf

Es ist weiter möglich, einen Mietvertrag mit einem Ankaufsrecht zu schließen, wobei dann der Mietvertrag existiert, der verbunden wird, mit einem angebotenen oder vorvertraglich umrissenen Immobilienkauf-Vertrag.
Die gezahlte Miete wird dann je nach Vereinbarung teilweise auf den dann fällig werdenden Kaufpreis angerechnet.

Ratenzahlung beim Kauf

Es besteht auch die Möglichkeit einen Ratenzahlungs-Kauf zu schließen, wobei die Kaufpreiszahlung in Monatsraten gestundet ist.
Nebenbei kann der Kaufpreis auch vorzeitig komplett durch den Käufer bezahlt werden, wenn sich für den Käufer die finanzielle Möglichkeit bieten sollte.
Der Verkäufer übernimmt dann gleichsam die Rolle eines Kreditinstitutes.
Bei solchen Konstellationen besteht daher immer die Gefahr, dass der Grundstücks-Kaufvertrag nicht bis zum Ende durchgeführt wird, da der Käufer nicht die vereinbarten monatlichen Teilbeträge zahlt.
Dann müsste der Ratenzahlungs-Kaufvertrag rückabgewickelt werden mit der zusätzlichen Gefahr, dass der Verkäufer die Immobilie in einem verschlechterten Zustand zurück erhält.
Bei diesen Konstellationen eines Ratenzahlungskaufes oder eines Mietvertrages mit Ankaufsrecht ist zu überlegen, wann genau das Eigentum an der Immobilie übergehen soll.
Der Notar wird für diese Fälle einer etwaigen Rückabwicklung spezielle Sicherungsmechanismen einbauen, damit die Folgen der Rückabwicklung für Verkäufer und Käufer rechtlich sicher, angemessen und händelbar sind.

Kauf auf Leibrente

Eine weitere Möglichkeit ein Grundstück zu übertragen, ist der Kauf auf Leibrente. Auch bei einem Leibrentenkauf wird derKaufpreis nicht in einer Summe gezahlt.
Es kann, beispielsweise eine Teilzahlung erfolgen und der Rest als monatliche Zahlung (sprich Rente).
Diese Rente wird unter anderem anhand der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers ausgerechnet.
Weitere Faktoren zur Berechnung sind der Zinssatz und der Wert des Hauses.
Die Dauer der Rentenzahlung kann bis zu dem Tod des Verkäufers vertraglich vereinbart werden.
Je nachdem, wann der Verkäufer stirbt, ist es entweder für den Verkäufer oder Käufer günstiger.
Es ist daher für den Käufer günstiger, wenn der Verkäufer früh verstirbt und umgekehrt für den Verkäufer günstiger, wenn er die statistische Lebenserwartung überlebt.
Dabei geht das Eigentum an dem Grundstück direkt auf den neuen Erwerber über.
Zur Sicherung derLeibrente wird eine sogenannte Reallast in Abteilung II des Grundbuchs von dem Grundstück eingetragen.

Gefahr bei Mietkauf, Kauf auf Raten oder Leibrente

Der Unterschied zu einem „normalen“ Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis in einer Summe gezahlt wird, dann das Eigentum an der Immobilie übergeht und danach die Wege sich trennen, ist bei den vorgestellten Konstellationen folgender:
Oftmals vergeht lange Zeit, bis die letzte Rate gezahlt wird. Damit geht die Gefahr einher, dass die Ratenzahlungen ausbleiben und der Vertrag nicht so durchgeführt werden kann, wie eigentlich gedacht und dann rückabgewickelt werden muss.

Grunderwerbsteuer sparen beim Hauskauf

Bei der Überlassung eines Grundstücks (Hauses, Wohnung) fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an.
Sind Übergeber und Übernehmer allerdings Ehepartner oder in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel) miteinander verwandt, entfällt die Grunderwerbsteuer.
In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer immerhin 6,5 %, die bei entsprechender Gestaltung gespart werden kann.

Ihre Rechtsanwältin und Notarin in Brunsbüttel
Julia Jonas
Weitere Informationen finden Sie unter:
Die Aufgaben eines Notars
Schenken zu Lebzeiten
Immobilien

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