Immobilien

Immobilienkauf und Grundstückskauf – Nur gültig mit Notar!

Die Suche nach passenden Immobilien kann schwierig sein.
Ist dann die passenden Immobilie gefunden, steht der Kaufvertrag an.
Wie geht es nun weiter, fragen sich Käufer und Verkäufer gleichermaßen.

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Beurkundung durch den Notar erforderlich

Der Käufer tätigt oftmals erhebliche Investitionen und der Verkäufer fragt sich, ob die Bonität des Käufers wohl für die Zahlung des Kaufpreises ausreicht.
Für beide Parteien ist der Immobilienkauf-Vertrag ein wichtiger Vertrag, so dass der Gesetzgeber die Beurkundung durch einen Notar und nicht nur eine Beglaubigung vorgesehen hat.

Worauf achtet der Notar?

Der Notar achtet darauf, dass sowohl die Wünsche des Käufers als des Verkäufers beim Hauskauf gleichermaßen, ausgeglichen und sachgerecht erfüllt werden, ohne dass ein Anwesender bevorzugt wird.
Der Notar berät beide Erschienenen sachgemäß, neutral und umfassend, klärt über etwaige Risiken auf und minimiert diese.
Insbesondere sorgt der Notar dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer ungesicherte Vorleistungen erbringen.

Der Notar beim Immobilienkauf

Der Grundstücks-Kaufvertrag kann z. B. ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus, ein Doppelhaus, ein Bauplatz oder auch ein Erbbaurecht betreffen.
Je nach Grundstückskauf werden durch den Notar die entsprechenden Besonderheiten im Grundstücks-Kaufvertrag besonders berücksichtigt.

Der Notar verhindert das „Risiko einer ungesicherten Vorleistung“

Weder darf der Käufer den Kaufpreis zahlen, ohne das Eigentum an dem Grundstück übertragen zu bekommen, noch darf der Verkäufer sein Eigentum an dem Grundstück „verlieren“, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.
Durch spezielle Vorkehrungen im Grundstücks-Kaufvertrag verhindert der Notar ungesicherte Vorleistungen.
So wird die Auflassung durch Eintragung einer Vormerkung, der Auflassungsvormerkung oder Eigentumsverschaffungsvormerkung, im Grundbuch gesichert.

Ohne Beurkundung sind alle Abreden unwirksam!

Alle Vereinbarungen, die der Käufer und Verkäufer über das Grundstück bzw. die Immobilie treffen wollen, müssen auch beurkundet werden.
Werden einige Vereinbarungen des Immobilienkaufs zwischen den Parteien nicht beurkundet, sind nicht nur diese unwirksam, sondern der gesamte Immobilienkauf-Vertrag ist unwirksam.
Wenn im Vertrag ein niedriger Kaufpreis vereinbart wird und der Rest des Kaufpreises zwischen den Parteien ohne Dokumentation und ohne Beurkundung gezahlt wird, führt dieses zum einen zur Unwirksamkeit des Vertrages und sowie zu steuerstrafrechtlichen und strafrechtlichen Konsequenzen.
Daher sollte sich weder Verkäufer noch Käufer jemals darauf einlassen.

Aufgaben des Notars vor dem Beurkundungstermin: Einsicht in das Grundbuch

Vor dem Beurkundungstermin sieht der Notar das Grundbuch des Grundstücks ein.
Danach prüft er das Bestandsverzeichnis sowie Abteilung I des Grundbuches.
Weiter überprüft der Notar, ob Belastungen in Abteilung II (z. B. Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Nießbrauch) oder in Abteilung III (z. B. Grundpfandrechte wie Grundschulden oder Hypotheken) eingetragen sind.
Im Grundstücks-Kaufvertrag ist zu regeln, was mit den Belastungen passieren soll.
Der Käufer übernimmt in der Regel beim Hauskauf das Grundstück ohne irgendwelche Belastungen.
Das bedeutet, dass die Belastungen im Grundbuch gelöscht werden müssen, was der Notar ebenfalls in die Wege leitet.

Kaufpreis durch Kredit – Grundschuld erforderlich

Falls der Käufer einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen will, um den Kaufpreis zu finanzieren, so muss er für die finanzierende Bank ein Grundpfandrecht bestellen.
Die Bestellung des Grundpfandrechtes, meistens eine Grundschuld, manchmal eine Hypothek sollte sinnvollerweise direkt im Anschluss der Beurkundung des Grundstücks-Kaufvertrages erfolgen, da zum einen der Käufer sich einen zusätzlichen Termin beim Notar spart und zum anderen die finanzierende Bank den Kredit nur auszahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.
Daher sollte die Finanzierung des Kaufpreises mit der Bank unbedingt vor Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrages sichergestellt sein.

Belastung des Grundstücks mit Grundschuld, obwohl Käufer noch nicht Eigentümer ist?

Der Eintrag der Grundschuld im Grundbuch erfolgt in der Regel bereits schon, wenn der Käufer, der den Kaufpreis finanziert, noch gar nicht Eigentümer des Grundstücks ist und er daher eigentlich das fremde Grundstück nicht belasten könnte.
Die Bank würde den Kredit aber nicht auszahlen, da die Bank ohne die Grundschuld keine Sicherheit hätte.
Es wird daher die Grundschuld zugunsten der Bank des Käufers eingetragen, obwohl der Verkäufer noch Eigentümer des Grundstücks ist.
Dieses mag manchem Verkäufer nicht behagen, dass auf seinem Noch-Grundstück eine Grundschuld für den Käufer eingetragen wird. Diese Sorgen sind aber unberechtigt.
Die Belastung des Grundstücks wird mit einer sogenannten Finanzierungsvollmacht durchgeführt, wonach der Verkäufer dem Käufer eine Vollmacht erteilt, im Namen des Verkäufers eine Grundschuld zu bestellen.
Im Grundstücks-Kaufvertrag wird diese Finanzierungsvollmacht dahingehend abgesichert, dass die Bank den Kredit nur zur Bezahlung des Kaufpreises direkt an den Verkäufer auszahlt.
Erst wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, darf die Bank den Rest (wenn z. B. der Kredit höher ist als der Kaufpreis, um Renovierungen durchzuführen) an den Käufer auszahlen.

Zahlung des Kaufpreises über Notar-Anderkonto?

Die Bezahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto ist in den meisten Fällen gesetzlich nicht erlaubt.
Die in früheren Zeiten gängige generelle Abwicklung von Immobilienkauf-Verträgen über ein Notaranderkonto ist gesetzlich nicht mehr möglich und auch nicht erforderlich.
Eine Zahlung über Notaranderkonto ist nur dann noch gesetzlich zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt.
In welchen Fällen ein solches Sicherungsinteresse vorliegt, weiß der Notar.
Diese Fälle sind beispielsweise der Kauf eines Hauses im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder die Ablösung vieler Belastungen und die Finanzierung des Kaufpreises über mehrere Kreditinstitute gleichzeitig.
Für ein Notaranderkonto ist daher die sachliche Erforderlichkeit entscheidend und nicht der Wunsch von Käufer und Verkäufer.
Eine Zahlung über Notaranderkonto führt weiter zu zusätzlichen Gebühren und ist weder sicherer noch schneller.
Die Sicherheit, die eine Zahlung über ein Notaranderkonto bietet, wird ebenso durch andere Sicherungsmechanismen im Kaufvertrag erreicht.

Der Übergang des Besitzes …… ist nicht der Übergang des Eigentums

Die Übergabe des Besitzes wird im Grundstücks-Kaufvertrages meist mit einem genauen Datum bestimmt.
Dieser Termin wird häufig Übergabestichtag oder wirtschaftlicher Stichtag bezeichnet.
Zu diesem Datum muss die Immobilie geräumt sein und an den Käufer übergeben werden.
Dazu werden dann vom Verkäufer an den Käufer die Schlüssel der Immobilie übergeben.
In dem Immobilienkauf-Vertrag wird ein fester Räumungstermin vereinbart und zusätzlich, mit einer entsprechenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel versehen.
Falls der Verkäufer, in diesem Fall als Schuldner, das Haus dann nicht herausgibt, kann der Käufer, in diesem Fall als Gläubiger, die Räumung des Hauses durchsetzen.
Dieses ist auch sinnvoll, da mit dem Besitzübergang auch sämtliche Lasten (wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhrkosten) und Verkehrssicherungspflichten (z. B. Schnee räumen, Gehsteige frei halten) des Grundstücks auf den Käufer übergehen.
Der Übergabestichtag ist nicht gleich am Tage der Beurkundung, da ansonsten die Gefahr bestünde, dass der Käufer in das Haus einzieht, vielleicht das Haus auch umbaut, dann aber nicht den Kaufpreis zahlt. Die Folge von einer solchen Konstellation ist, dass der Verkäufer dann in einem langen teuren Gerichtsverfahren den Käufer zur Räumung des Hauses verklagen müsste.
Der Übergabestichtag erfolgt daher erst nach Kaufpreiszahlung.
Dabei werden beide Interessen der Parteien berücksichtigt, da der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und somit sein Haus an den Käufer übergeben kann.
Durch die Übergabe des Besitzes ist der Käufer allerdings nicht Eigentümer geworden, da dazu noch die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist.
Diese Eintragung geschieht später.

Besonderheiten bei einer Eigentumswohnung bzw. Wohnungseigentum

Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist unter anderem zu beachten, welche Räumlichkeiten (Keller, Wohnräume, Pkw- Stellplätze) mit zu der Eigentumswohnung gehören.
Die Teilungserklärung gibt darüber Auskunft.
Es wird zwischen Wohnungseigentum, Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.
Mit der Teilungserklärung oft verbunden ist die Gemeinschaftsordnung.
Diese Gemeinschaftsordnung gestaltet das rechtliche Verhältnis der Miteigentümer untereinander.
So ist darin geregelt, ob der Verkauf der Eigentumswohnung von der Zustimmung anderer Personen abhängig ist, z. B. der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters.
Mit dem Übergang des Besitzes tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten der Gemeinschaftsordnung ein.
Der Käufer sollte sich über das monatliche Hausgeld und über bestandskräftige Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft informieren, da für den Käufer diese Beschlüsse verbindlich sind.
Weiter sollte er die Protokollabschriften mindestens der letzten Eigentümerversammlungen einsehen, damit er über Vorkommnisse und Eigenarten informiert ist.

Besonderheiten bei einem Erbbaurecht

Bei einem Erbbaurecht schließt der Käufer mit dem Eigentümer eines Grundstücks einen notariell beurkundeten Erbbauvertrag, in dem der Grundstückseigentümer dem Käufer gestattet, auf seinem Grundstück ein bestimmtes Gebäude zu bauen.
Das Gebäude wird dann Eigentum des Käufers, aber das Grundstück] verbleibt weiter bei dem bisherigen Eigentümer.
Das Erbbaurecht ist auf eine bestimmte Dauer, z. B. 100 Jahre, angelegt.
Nach Ablauf dieser Zeit endet das Erbbaurecht und das Gebäude erhält dann der jeweilige Grundstückseigentümer.
Für die Zeit des Erbbaurechts erhält der Grundstückseigentümer einen Erbbauzins.
Wenn jemand ein Erbbaurecht kaufen möchte, muss er den ursprünglich zugrundeliegenden Vertrag über das Erbbaurecht kennen, da er alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag übernimmt.

2 Wochen Überlegungsfrist bei Verbraucherverträgen

Der Notar schickt den Parteien weiter einen Entwurf des Grundstücks-Kaufvertrages.
Dieser Entwurf wird rechtzeitig übersandt.
Bei Verträgen zwischen Verbraucher und Unternehmer ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Verbraucher ab Erhalt des Entwurfes des Immobilienkauf-Vertrages 2 Wochen Zeit haben muss, um diesen Entwurf zu prüfen und einen Berater wie einen Rechtsanwalt oder Steuerberater hinzuzuziehen.
Die Überlegezeit von 2 Wochen gilt immer, wenn ein Verbraucher und ein Unternehmer beteiligt sind, egal, ob der Verbraucher Käufer oder Verkäufer ist.
Auf diese Frist kann nicht verzichtet werden, auch wenn sowohl Verbraucher als auch Unternehmer dies wünschen.
Die Frist kann auch nicht dadurch verhindert werden, dass ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbart wird.
Der Notar muss die Einhaltung der 2 Wochen Frist überwachen und sicherstellen.
Ansonsten begeht er eine Verletzung seiner Dienstpflicht.
Erst nach Ablauf der 2 Wochen kann die Beurkundung des Vertrages erfolgen.
Die Parteien können in dieser Zeit dem Notar ihre Änderungswünsche und/oder Ergänzungen mitteilen.
Weiter können auch offenen Fragen oder Verständnisprobleme geklärt werden.
Anschließend stimmen die Parteien mit dem Notar einen Termin für die Beurkundung ab.

Der Beurkundungstermin: Vorlesen des Vertrages ist unverzichtbar

Bei dem Beurkundungstermin liest der Notar den Grundstücks-Kaufvertrag vollständig den Anwesenden vor.
Die Beteiligten können auf dieses Verlesen nicht verzichten, da der Vertrag sonst unwirksam wäre.
Der Notar liest den kompletten Vertrag vor und erläutert zusätzlich die Rechtsfolgen.
Weiter können und sollen die Beteiligten Fragen stellen, wenn ihnen etwas unklar ist oder sie Änderungen oder Ergänzungen wünschen.
Noch ist es dafür nicht zu spät!
Ist der Vertrag durch den Notar vollständig den Anwesenden vorgelesen worden und sind die Beteiligten mit dem Vertrag einverstanden, dann unterschreiben die Beteiligten den Vertrag.
Mit der Unterschrift ist der Vertrag für Käufer und Verkäufer verbindlich.
Abschließend unterschreibt der Notar.

Notarkosten …. wer zahlt sie?

In dem Immobilien-Kaufvertrag wird auch geregelt, wer die Notarkosten trägt.
In der Regel wird vereinbart, dass bei Vertretungen und Genehmigungen der Vertretene diese einzelnen Kosten trägt, die für die Löschung der nicht mit übernommenen Belastungen entstehenden Kosten der Verkäufer trägt und alle übrigen Notar- und Grundbuchkosten, die Kosten der Vorkaufrechtsverzichtserklärungen und erforderlicher Genehmigungen und die Grunderwerbsteuer der Käufer trägt.
Diese Regelung ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer.
Zahlt jedoch eine Partei die Kosten nicht, die er nach der Vereinbarung eigentlich zahlen müsste, so haften für alle Kosten gemeinsam Käufer und Verkäufer.
Diese gemeinsame Haftung ist gesetzlich vorgesehen und kann nicht ausgeschlossen werden.
Die Notarkosten sind im Gerichts-und Notarkostengesetz einheitlich für alle Notare im ganzen Bundesgebiet geregelt.
Dem Notar ist es danach verboten, die Gebühren zu überschreiten.
Ebenso ist es dem Notar auch verboten, auf seine Gebühren ganz oder teilweise zu verzichten.
Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben sind daher unzulässig.
Einen Verhandlungsspielraum bei den Notarkosten gibt es nicht, so dass die Notarkosten bei jedem Notar für den gleichen Vertrag gleich hoch sind.

Nach dem Beurkundungstermin: Durchführung des Vertrages

Der Notar beantragt nach dem Beurkundungstermin die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch, soweit im Vertrag eine Vormerkung vorgesehen ist (was regelmäßig der Fall ist).
Wenn der Kaufpreis finanziert wird und dafür eine Grundschuld eingetragen werden soll, veranlasst der Notar dies ebenfalls.
Weiter unterrichtet der Notar die zuständige Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes von dem Kaufvertrag, so dass das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid erlässt, den der Käufer direkt (und nicht der Notar) erhält.
Von der Zahlung der Grunderwerbsteuer ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes abhängig. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung ist nötig, damit die Eigentumsumschreibung erfolgen kann.

Grundpfandrechte, Verzichtserklärungen und Fälligkeitsmitteilung

Damit der Käufer das Eigentum lastenfrei erwerben kann, kümmert sich der Notar um die dafür erforderlichen Unterlagen, wie z. B. die Einholung der Löschungsunterlagen für eingetragene Grundpfandrechte, Einholung der Verzichtserklärungen des gemeindlichen Vorkaufsrechts oder anderer Vorkaufsrechte.
Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen vorliegen, dass der Käufer das Eigentum an dem Grundstück erwerben kann, und teilt dies dem Käufer mit (sogenannte Fälligkeitsmitteilung).
Erst dann hat der Käufer den Kaufpreis die abzulösende Bank oder den Verkäufer zu bezahlen.

Belastungen im Grundbuch löschen

Der Notar überwacht und sorgt dafür, dass die neue Grundschuld, Vormerkung und Eigentumsumschreibung richtig im Grundbuch eingetragen werden und zu löschende Belastungen im Grundbuch auch gelöscht werden.
Damit ist der Immobilienkauf-Vertrag durchgeführt.

Dinge, die der Notar nicht – oder nur auf Antrag – macht:

Der Notar prüft nicht

– bei bebauten Grundstücken, welchen Zustand oder welche Mängel das Gebäude hat: daher sollte der Käufer das Gebäude ausführlich begutachten und ggf. einen Sachverständigen hinzuziehen,

– ob Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind; der Käufer könnte auf der Gemeinde nachfragen,

– ob die Gebäude rechtmäßig errichtet sind, d. h. ob eine Baugenehmigung vorliegt: daher sollte der Käufer beim Bauamt nachfragen,

– ob Baulasten vorhanden sind : daher sollte der Käufer bei der zuständigen Behörde (Baulastenverzeichnis) nachfragen; bei Wunsch kann der Notar Einsicht nehmen,

– wie weit der Abschluss der Erschließung und die Abrechnung von Erschließungsbeiträgen ist: daher sollte der Käufer bei der zuständigen Gemeinde nachfragen,

– ob die augenscheinlich sichtbare Grundstücksgrenze und Grundstücksgröße tatsächlich mit dem Plan des Liegenschaftskataster übereinstimmt: daher sollte der Käufer sich einen Plan anfordern; bei Wunsch kann der Notar einen Lageplan beschaffen,

– ob Beeinträchtigungen durch nahegelegene Windkraftanlagen, landwirtschaftliche Betriebe, Industrieunternehmen vorhanden sind oder in Planung sind: daher sollte der Käufer ggf. bei der zuständigen Gemeinde sich erkundigen,

– ob die Versorgung und Zuwegung zum Grundstück ausreichend gesichert ist oder ggf. Wegerechte oder sonstige Grunddienstbarkeiten begründet werden sollten,

– ob der Kaufpreis eher günstig oder teuer ist,

– welche Mieten in der Immobilie erzielt werden können,

– ob und in welcher Höhe eine Courtage an einen Makler zu zahlen ist,

– welche steuerlichen Auswirkungen der Immobilienkauf für jede Partei hat,

– wie die Bonität von Verkäufer und Käufer sind: der Verkäufer könnte sich daher vor dem Beurkundungstermin vom Käufer eine Finanzierungszusage der Bank geben lassen; der Käufer könnte sich erkundigen, ob der Verkäufer rückständige öffentliche Lasten und Abgaben (Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Anliegerbeiträge etc.) gezahlt hat.

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Ihre Notarin in Brunsbüttel
Julia Jonas